La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil très intéressant lorsqu’on souhaite transmettre son patrimoine. Pour assurer la pérennité de leur patrimoine immobilier et garantir sa transmission en toute sérénité, de nombreuses personnes se tournent vers la Société Civile Immobilière (SCI).
Dans cet article, nous verrons dans quelles mesures une SCI peut-elle favoriser la transmission ?
La souplesse successorale
L’un des avantages majeurs de la SCI réside dans sa souplesse successorale. En créant une SCI, vous pouvez transmettre la nue-propriété des parts à vos ascendants ou toute personne que vous souhaitez désigner. Les nues-propriétaires deviendront pleins propriétaires, de plein droit et sans aucun autre frais de succession, des parts sociales de la société en cas de décès de l’usufruitier donateur. Cette désignation préalable permet d’éviter les conflits d’héritage et assure une transmission à moindre coût du patrimoine immobilier.
L’avantage de travailler sur la transmission de la nue-propriété des parts de SCI, et non directement sur le bien, est la prise en compte du passif de la SCI dans la valorisation de la base transmissible.
Prenons l’exemple d’une transmission d’un bien immobilier pour un montant de 500 000 € avec 400 000 € de crédit :
- Transmission directe -> sur une base de 500 000 €
- Transmission indirecte via une SCI -> sur une base de 100 000 € (puis abattement de la nue-propriété). Cette 2nde option permet de faciliter la transmission.
La facilité de transmission
Lorsqu’un associé décède, ses parts sociales dans la SCI ne font pas l’objet d’une transmission automatique comme c’est le cas pour un bien immobilier détenu en direct. Au lieu de cela, les parts sociales sont transmises aux héritiers selon les règles de la succession. Cependant, la SCI permet de contourner ce processus en organisant à l’avance la transmission des parts sociales par le biais d’un pacte d’associés ou de clauses statutaires spécifiques.
La réduction des droits de succession
La SCI peut également permettre de réduire les droits de succession. En effet, lorsque le patrimoine immobilier est détenu au sein d’une SCI, les héritiers ne sont pas propriétaires directement des biens immobiliers, mais détiennent des parts sociales. Ces parts sociales peuvent être évaluées à un montant inférieur à la valeur réelle des biens. Cela peut entraîner une réduction significative des droits de succession à payer.
La gestion facilitée du patrimoine
La gestion d’un patrimoine immobilier peut être complexe, en particulier lorsque plusieurs héritiers sont impliqués. La SCI offre un cadre juridique qui facilite la gestion du patrimoine en permettant la prise de décisions collégiales. Les associés peuvent définir des règles de fonctionnement de la société qui prévoient des mécanismes pour la gestion, l’entretien, et la location des biens immobiliers, et toutes prises de décisions au sens large du terme.
La protection du patrimoine
En créant une SCI, vous isolez le patrimoine immobilier dans une structure juridique autonome. Les créanciers personnels des associés ne peuvent pas saisir directement les biens détenus par la SCI pour rembourser des dettes personnelles. En effet, il est plus complexe de saisir des parts de SCI qu’un bien immobilier en direct. Cette protection accrue du patrimoine est un atout à prendre en compte.
La flexibilité de la répartition des parts
Au sein d’une SCI, la répartition des parts sociales peut être adaptée en fonction des souhaits des porteurs du projet. Cela signifie que vous pouvez choisir de donner plus de parts à un héritier que à un autre, tout en respectant les droits des autres héritiers. Cette flexibilité est précieuse pour répondre aux spécificités de chaque situation familiale.
En conclusion, la Société Civile Immobilière (SCI) est un outil puissant pour favoriser la transmission du patrimoine. Elle offre une grande souplesse successorale, facilite la gestion du patrimoine, réduit les droits de succession, protège le patrimoine des créanciers personnels, et permet une répartition flexible des parts sociales.
Gérer son patrimoine, c’est mettre en œuvre différents leviers et mécanismes destinés à faire fructifier ses actifs et à protéger la valeur de ses biens.
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