Dès lors que l’immeuble et l’exploitation sont séparés, les loyers peuvent être déduits du résultat de l’activité professionnelle de la société. Corrélativement, ils font alors l’objet d’une imposition entre les mains du propriétaire (selon les cas, le créateur personne physique ou la société civile immobilière). Les conditions de la location doivent être définies par un bail écrit.
L’imposition des revenus fonciers
Que l’immeuble soit détenu directement par la personne physique du créateur ou qu’il le soit par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, sur la plan fiscal, la société civile immobilière est, en principe, réputée transparente : les revenus qu’elle perçoit ne sont pas imposés à son niveau mais au nom de ses associés, en proportion des droits qu’ils détiennent dans le capital. L’existence d’une telle société est donc fiscalement neutre à ce titre.
Les revenus fonciers sont déterminés par la différence entre les loyers encaissés et certaines charges, qui sont exhaustivement énumérées par le Code général des impôts.
Les charges déductibles
Ces charges, toutes déterminées en fonction des dépenses réellement engagées, comprennent notamment, si elles ne sont pas supportées directement par le locataire : les dépenses d’entretien et de réparation, les frais de gestion, les primes d’assurances, certaines impositions, notamment la taxe foncière et les intérêts d’emprunt. Bien souvent, ces intérêts représentent, au cours des premières années, la majeure partie des charges déductibles.
À ce titre, il est important d’avoir à l’esprit deux points : d’une part, il ne s’agit que des intérêts versés, et non du total de l’échéance incluant également le remboursement du capital ; d’autre part dans le cas d’un emprunt classique, les échéances évoluent dans le temps : les premières années sont consacrées principalement au règlement des intérêts, les dernières au remboursement du capital. Cela signifie que la base imposable est faible au départ de l’emprunt et plus élevée à l’arrivée, car il reste alors peur d’intérêts déductibles.
En revanche, sur un plan strictement financier, les échéances à décaisser sont d’égal montant pendant toute la durée du remboursement. Ainsi, le propriétaire ou ses associés, pour une société civile immobilière, sont soumis à une pression fiscale croissante sans pour autant bénéficier de revenus complémentaires. Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur le montage financier retenu et d’intégrer dans la réflexion le poids de la fiscalité dans le plan de financement prévisionnel.
En effet, les loyers sont imposés dans la catégories des revenus fonciers et, à ce titre, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils servent également de base à la contribution social généralisée (CSG) et à la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) pour un taux global de 17,20%.
L’option de la SCI pour l’impôt sur les sociétés
Pour éviter cet écueil d’une fiscalité trop importante et difficile à financer, une solution est envisageable : faire opter la société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés. Maus au fait de ses lourdes conséquences, elle ne peut être pratiquée qu’avec prudence.
Les avantages
L’option de la SCI pour l’impôt sur les sociétés permet, d’une part, de déduire un amortissement comptable de l’immeuble, et donc de réduire la base d’imposition relativement faible, au maximum de 25% à compter de 2022, limité souvent, en pratique, à 15% pour des projets de relativement faible dimension.
Les inconvénients
Cette solution présente néanmoins un inconvénient majeur : la taxation de la plus-value de lors de la revente de l’immeuble. Alors que dans le schéma des revenus fonciers, une exonération totale de la plus-value est acquise au bout de 30 ans de détention, sous le régime de l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposable. De plus, dans ce dernier cas, calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur d’achat de l’immeuble, déduction faite des amortissements pratiqués, la base d’imposition est très élevée. Et attention, l’option pour l’impôt sur les sociétés est, en principe, irrévocable. Toutefois, il est possible d’y renoncer pendant les 5 premiers exercices de l’activité.
ATTENTION AUX LOYERS EXCESSIFS !
Grande pourrait être la tentation de fixer un niveau de loyer élevé lors le propriétaire de la société d’exploitation et celui de l’immeuble sont la même personne ! Cela permettrait, en effet, d’encaisser des loyers finançant aisément la charge d’emprunt et la fiscalité.
Mais attention, l’administration fait la chasse ! Elle n’hésite pas à remettre en cause ce montant et n’accepte de déduire le résultat professionnel que le loyer qu’elle estime normal, c’est-à-dire celui qui correspond à la valeur du marché locatif du secteur géographique.
En revanche, le complément reste imposable entre les mains du propriétaire. Un montage qui peut donc se révéler, au final, fort coûteux ! Par ailleurs, sur le plan juridique, ce loyer anormal peut entraîner de lourdes sanctions pénales au titre des abus de biens sociaux. Une pratique à bannir impérativement !
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