L’investissement immobilier offre une variété d’options pour les entrepreneurs et les investisseurs. Parmi elles, le régime du marchand de biens se distingue par sa complexité et ses avantages fiscaux spécifiques, notamment en matière de TVA. Dans cet article, nous allons plonger dans le monde du marchand de biens, examiner son fonctionnement et explorer les différents régimes de TVA qui lui sont applicables.

Un marchand de biens désigne toute personne dont l’activité professionnelle consiste en l’achat et la revente de biens immobiliers.
Concernant l’achat et la revente de biens immeubles, il existe une multitude de régime et cas spécifiques impliquant ou non l’application de la TVA.
Dans le cas d’un marchand de biens, le régime de TVA s’apprécie opération par opération.
On peut donc avec une opération exonérée puis une autre applicable à la TVA, il convient donc de bien dissocier les charges afférentes à chaque opération distinctement.

Quels sont les différents régimes de TVA dans le cadre des opérations de marchands de biens ?

Exonération totale de la TVA

 

Cette exonération totale s’applique dans 2 cas :

  • Construction de plus de 5 ans (sans gros travaux de rénovation)
  • Terrain non à bâtir / non constructible (ensemble de terrain sur lesquels il n’est pas possible d’obtenir de permis de construire)
    • Il est à noter que dans ce cas, si le terrain est amené à devenir constructible, le régime de TVA serait lui aussi également modifié.
    • Il est possible d’exercer une option permettant l’application de la TVA sur le prix total (en cas de moins-value de cession par exemple)

TVA sur l’intégralité du prix de vente

  • Construction neuve (- de 5 ans)
  • Construction ayant reçu des gros travaux de rénovation
    • Le bien est donc à nouveau considéré comme « neuf » au regard de la TVA

Dans le cas des terrains à bâtir (Terrain nu ou terrain avec un bien immobilier impropre à l’usage quelconque (au jour de la vente)), le régime de TVA dépend également du statut de l’acquéreur.

Pour les terrains à bâtir, les différents régimes sont donc :

  • Si le bien a été acquis auprès d’un professionnel assujetti à TVA, la TVA sera applicable sur l’intégralité du prix de vente.
  • Si le bien a été acquis auprès d’un non-assujetti à TVA ou auprès d’un assujetti n’ayant pas d’activité de lotisseur, la TVA sera applicable sur l’intégralité du prix de vente (changement de doctrine suite à un arrêt du conseil d’Etat confirmant la doctrine européenne de la CJUE le 12/05/2022).
  • Si le bien a été acquis dans un premier temps auprès d’un vendeur professionnel assujetti à TVA qui a vendu à un non professionnel non assujetti à TVA qui revend à un professionnel assujetti à TVA.

Alors le professionnel final pourra revendre le bien sous le régime de la TVA sur marge.

Le calcul de la TVA à payer sous le régime de la TVA sur marge se calcule de cette manière :

  • Prix de vente – prix d’achat – frais de notaire = marge brute
  • Marge brute / 1.2 = montant de la TVA collectée
  • TVA collectée – TVA déductible (montant de la TVA de l’ensemble des frais engagés dans cette opération spécifiquement ou, le cas échéant, au prorata du nombre total d’opérations effectuées dans l’année pour les charges générales) = TVA à payer

Le régime du marchand de biens offre des opportunités d’investissement attractives, mais il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales, notamment en ce qui concerne la TVA. Les différents régimes de TVA applicables offrent des avantages spécifiques aux marchands de biens, mais ils nécessitent également le respect de certaines obligations.

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