Ces dernières années, la location meublée touristique est devenue de plus en plus populaire auprès des propriétaires immobiliers souhaitant générer des revenus supplémentaires.
Cependant, afin d’encadrer cette activité, les autorités ont mis en place des règles strictes concernant le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation. Des règles mises en place dans certaines villes, permettant de limiter le nombre de locations meublées touristiques et ainsi préserver le marché de l’habitation pour les résidents locaux.
En France, les propriétaires souhaitant pratiquer une activité de meublé touristique doivent obtenir une autorisation préalable et respecter des règles spécifiques.
Dans cet article, nous aborderons les règles en vigueur pour la métropole Nice Côte d’Azur, les différentes modalités pour obtenir cette autorisation, ainsi que les sanctions encourues en cas de non-respect des règles.
Selon l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation :
Le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable dans les communes de plus de 200 000 habitants ou situées en région parisienne.
Les cas concernés par le changement d’usage sont :
- Si l’on souhaite pratiquer une activité de meublé touristique plus de 120 jours par an dans sa résidence principale ;
- Si l’on souhaite pratiquer une activité de meublé touristique dans tout logement qui n’est pas une résidence principale ;
- Si l’on souhaite modifier l’usage de son habitation en bureaux ou local commercial.
Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation en locaux d’habitation de locaux ayant un autre usage.
Pour ce qui est de la métropole Nice Côte d’Azur, voici les règles en vigueur :
Il est nécessaire de solliciter une autorisation pour chaque logement objet d’un changement d’usage. En cas de division d’un logement, une autorisation est à solliciter pour chaque nouveau logement issu de cette division qui serait destiné à la location meublée touristique.
Concernant la demande de changement d’usage :
Pour les personnes physiques :
En ce qui concerne la première demande de changement d’usage :
Il est possible d’obtenir une autorisation temporaire sans compensation d’une durée d’un an renouvelable tacitement 5 fois pour une même durée.
Il est à noter que cette autorisation temporaire est nominative et attachée à la personne et non au bien, elle est donc incessible.Elle ne peut pas être transférée sur un autre bien détenu par un même propriétaire.
Au-delà des 6 ans ou si le propriétaire souhaite louer un 2ème bien en meublé touristique, c’est le régime de compensation qui s’applique de plein droit :
La compensation consiste en soit en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation ou peut également être réalisée en achetant un titre de compensation auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation, qu’il transformera en logement.
Il existe certains cas qui sont dispensés de demande d’autorisation, à savoir :
- Les locations courtes durées à une clientèle de passage, dès lors que le logement concerné constitue la résidence principale du loueur. La location cumulée ne doit pas excéder 120 jours par an.
- L’installation d’une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d’un local d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandise.
Pour les personnes morales (dont SCI) :
L’obligation de compensation s’applique dès le 1er logement mis à la location meublée touristique.
Il est à noter qu’il existe depuis le 01/08/2022 un dispositif expérimental de location mixte qui accorde une autorisation dérogatoire de changement d’usage (au-delà des 6 ans ou à partir du 2ème bien).
Cette autorisation dérogatoire peut être accordée si la location meublée touristique est effectuée durant les mois de juin à août ou de juillet à septembre, dès lors que le bien est loué à un étudiant allocataire CAF 5 à 6 mois de l’année.
Quelles sont les sanctions encourues ?
- Amende de 50 000 € par local irrégulièrement transformé ;
- Obligation de retour à l’usage d’habitation du local irrégulièrement transformé dans un délai fixé par le président du tribunal :
- Suite à l’expiration de ce délai, si le bien n’est pas de retour à l’usage d’habitation, une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré.
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