La création d’une société, souvent une société civile immobilière (SCI), présente de nombreux atouts
pour détenir et gérer un patrimoine immobilier locatif à plusieurs, le plus souvent dans le cadre familial.
Cela ne veut pas dire pour autant qu’il faille créer systématiquement une société.
Tout dépend de sa situation familiale !
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Une SCI pour optimiser la transmission :
Un des schémas les plus utilisés consiste à créer une SCI avec un faible capital social. La SCI finance l’acquisition de son patrimoine au moyen d’un emprunt bancaire qu’elle rembourse grâce aux loyers.
Lorsque la SCI est créée et que l’emprunt commence seulement à être remboursé, les parents consentent à leurs enfants une donation-partage portant sur la nue-propriété des parts.
Si la SCI ne détient pas d’autres biens que ceux financés à crédit :
- Les parts ne vaudront quasiment rien.
- Les enfants n’auront pas ou peu de droits de donation à payer
- Et les frais d’actes seront minimes.
Une fois l’emprunt remboursé, ces derniers profiteront mécaniquement de l’accroissement de la valeur des parts sans droit supplémentaire à payer. Et au décès de leurs parents, les enfants retrouveront la pleine propriété des parts sans droit à payer !
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Une SCI à l’IS pour réduire la taxation :
Lorsque les biens sont détenus en direct, les loyers sont taxés à un taux pouvant atteindre 66,2%, compte tenu des prélèvements sociaux de 17,2% et de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 4%.
Loger ses biens dans une SCI permet de réduire cette taxation, à condition d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Il y a plusieurs avantages d’opter pour l’impôt sur les sociétés :
- Les loyers sont imposables au niveau de la SCI. Tant qu’elle ne distribue pas de dividendes, les associés ne sont pas personnellement taxés.
- Possibilité de déduire du résultat imposable, les charges correspondant aux frais d’acquisition et à l’amortissement de l’immeuble. Donc d’être imposé sur une base plus faible et d’échapper aux prélèvements sociaux et au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Dans le cas où les parts de la société ont été démembrées, si les parents usufruitiers décident de mettre les bénéfices en réserve plutôt que de les distribuer, les enfants vont profiter, à leur décès, de l’augmentation de leur valeur résultant de cette mise en réserve sans droit supplémentaire à payer.
Il existe toutefois deux inconvénients à l’impôt sur les sociétés :
- Lorsque les parents décident de distribuer des dividendes, l’option pour l’IS entraine une double taxation : d’abord au niveau de la SCI puis au niveau de chaque associé.
- Option coûteuse en cas de revente du bien de la SCI.
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Une SARL de famille pour bénéficier de la fiscalité du loueur en meublé :
Pour ceux dont le patrimoine immobilier est destiné à être loué meublé, une SARL de famille est la meilleure option. Elle permet aux associés d’être personnellement soumis à l’impôt sur le revenu, afin de pouvoir bénéficier du régime fiscal attractif de la location meublée. La responsabilité de chacun est limitée à son apport. Cette imposition permet de bénéficier du régime fiscal plus avantageux des plus-values immobilières des particuliers, lors de la revente des immeubles.
SEULE RÈGLE A RESPECTER : la société doit être constituée soit entre des parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), soit entre des frères et sœurs, soit entre des conjoints ou partenaires de pacs.
Le principal avantage avec une SARL c’est qu’il est possible de faire entrer des enfants mineurs sans risque. Dans une SCI, les banques sont plus réticentes à accorder un prêt en présence d’enfants mineurs.
Vous souhaitez plus d’informations concernant le statut à choisir pour votre société ? N’hésitez pas à nous contacter ! Nos équipes à Nice, Cagnes-sur-mer et Valberg sont là pour vous accompagner.
