L’usufruit est un droit temporaire. Celui d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans être propriétaire. Mais comment sont répartis les obligations et les droits avec le nu-propriétaire ?
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien détenu par une autre personne. En pratique, il est défini dans le cadre d’un démembrement de propriété. Comprenez par-là que le bien immobilier désigné est divisé en deux éléments distincts :
- La nue-propriété, détenue par le nu-propriétaire qui possède symboliquement les « murs » du bien.
- L’usufruit, détenu par l’usufruitier qui dispose du droit d’habiter le bien ou de le louer.
Un usufruitier peut être désigné à la suite de différentes situations :
- Des parents deviennent usufruitiers d’un bien donné pour le compte de leur enfant mineur.
- Un époux survivant devient usufruitier des biens de son épouse décédée.
- Un individu obtient l’usufruit d’un bien via le testament d’une autre personne qui décide de lui léguer sa propriété, ou de lui céder par contrat de vente ou donation dans le cadre d’une planification successorale.
Quelle différence entre un propriétaire et un nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire n’a aucun droit sur la jouissance d’un bien en usufruit et ne peut donc pas l’occuper. À l’inverse, un propriétaire peut disposer de son logement comme bon lui semble : le mettre en location, le vendre, l’occuper ou le donner.
De plus en plus d’investisseurs se tournent vers les biens en nue-propriété pour 3 raisons :
- Ils peuvent réaliser jusqu’à 40% d’économie sur la valeur du bien acheté,
- ils bénéficient d’une fiscalité avantageuse,
- ils n’ont aucun soucis de gestion.
Pour cause, s’ils achètent aujourd’hui, dans la pratique ils n’obtiendront la pleine propriété du bien que dans plusieurs années.
D’ici là, pas de revenu locatif, mais surtout pas de charges ! Toutes les charges d’un bien en nue-propriété incombent à l’usufruitier qui en dispose. Par ailleurs, le passage en pleine propriété a lieu sans frais et sans formalité. Un investissement à moins coût sur le long terme.
Sous oublier la probable valorisation dont votre bien devrait profiter au fil des années et de l’évolution de son environnement. D’où l’importance de bien choisir sa localisation.
Quels sont les droits et les obligations d’un usufruitier ?
Le premier droit est celui d’utiliser le bien pour lui-même ou pour le louer. Attention, l’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels. Le second droit d’un usufruitier est de percevoir les revenus tirés du bien (intérêts liés à une somme d’argent placée, loyers et même récolte en cas d’usufruit d’un terrain agricole). Si les revenus sont perçus par l’usufruitier pendant toute la durée de son usufruit, il ne peut à son terme réclamer une indemnité pour avoir amélioré le bien.
Côté obligations, l’usufruitier doit faire un inventaire et un état des lieux du bien avant son utilisation. À sa charge de veiller à sa bonne conservation. Il doit pour cela faire toutes les réparations nécessaires. En revanche, les grosses réparations (de gros oeuvre uniquement) restent à la charge du nu-propriétaire – sauf si elles résultent d’un manque d’entretien de la part de l’usufruitier. Ce dernier doit enfin s’engager à joui raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf si ce dernier l’en dispense.
Côté impôt : seul l’usufruitier est redevable des impôts fonciers. C’est donc lui qui doit payer la taxe foncière et la taxe d’habitation en cas de résidence secondaire.
Comment prend fin un usufruit ?
L’usufruit pend automatiquement fin lors du décès de l’usufruitier, à expiration délai pour lequel l’usufruit a été convenu, en cas de non-usage pendant 30 ans ou de renonciation à l’usufruit, en cas de perte totale du bien sur lequel l’usufruit est établi (si le bâtiment est totalement détruit par un incendie par exemple), lorsque l’enfant titulaire e la nue-propriété atteint 16ans. Il est également possible de casser ou d’annuler un usufruit grâce à l’article 618 du Code Civil.
Ce dernier précise qu’un usufruit peut prendre fin dès lors que l’usufruitier abuse de sa jouissance du bien. Par abus, comprenez : dégradation du bien volontairement ou involontairement, c’est à dire par faute d’entretien. Le nu-propriétaire peut alors demander l’extinction absolue de l’usufruit. La décision finale reviendra alors à un juge.
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